Bail d'habitation en France : contrat type, mentions et modèles

Publié le 18 octobre 2026 · 7 min de lecture · France

En France, un bail de résidence principale ne se rédige pas librement : depuis le 1er août 2015, il doit suivre un contrat type fixé par décret. C'est la différence majeure avec la Belgique et le Luxembourg, où le modèle reste indicatif ou inexistant.

L'objectif de la loi ALUR (2014) était simple : rendre tous les baux lisibles et comparables, et mettre fin aux contrats « maison » truffés de clauses déséquilibrées. Onze ans plus tard, le cadre s'est encore densifié avec la loi ELAN (bail mobilité), les obligations énergétiques (DPE) et l'encadrement des loyers.

Cet article fait le point pour un bailleur ou un locataire qui veut signer un bail conforme en 2026.

Le cadre légal : un modèle impératif, pas indicatif

L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, impose que le contrat soit écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'État. Ce contrat type figure dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, avec deux annexes : l'une pour la location nue, l'autre pour la location meublée.

Le modèle s'applique aussi aux colocations conclues par un bail unique. En revanche, il ne vise pas les logements sociaux conventionnés, ni les colocations formalisées par plusieurs baux individuels (SeLoger).

Que se passe-t-il si le modèle n'est pas utilisé ? Le bail n'est pas nul. Mais chaque partie peut exiger à tout moment un bail conforme, et le locataire dispose d'un mois après la prise d'effet pour mettre en demeure le bailleur d'ajouter les mentions manquantes.

En pratique, il suffit de reprendre le texte officiel et de compléter les champs. Un modèle « du commerce » est acceptable à condition d'être à jour : beaucoup circulent encore avec des clauses supprimées depuis.

Les cinq contrats de résidence principale

Le choix du contrat détermine la durée, le préavis et le dépôt de garantie. Se tromper de contrat est l'erreur la plus coûteuse : un meublé insuffisamment équipé peut être requalifié en location vide par le juge, avec un bail de 3 ans à la clé.

Le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018, compense l'absence de dépôt par la possibilité de demander une caution ou la garantie Visale. La loi y interdit aussi toute clause de solidarité entre colocataires.

Sources : Locservice, Bailpdf, Bourse Inside.

Mentions obligatoires et annexes

Le contrat type liste les rubriques à remplir. Les principales :

• identité et adresse du bailleur (et de son mandataire) et du locataire ;
• date de prise d'effet et durée ;
• description du logement : surface habitable, nombre de pièces, équipements, parties communes ;
• destination (habitation ou mixte professionnelle) ;
• loyer, modalités de paiement et de révision (indice IRL) ;
• en zone d'encadrement : loyer de référence, loyer de référence majoré, complément de loyer éventuel ;
• dernier loyer payé par le précédent locataire s'il est parti depuis moins de 18 mois ;
• montant et nature des travaux réalisés depuis le dernier bail ;
• montant du dépôt de garantie et mode de récupération des charges (provisions ou forfait).

Une surface surestimée de plus d'un vingtième ouvre droit à une diminution de loyer proportionnelle (Notaires du Grand Paris).

Annexes à joindre au bail :

1. La notice d'information sur les droits et obligations des parties (arrêté du 29 mai 2015).
2. Le dossier de diagnostic technique : DPE, constat de risque d'exposition au plomb (logement d'avant 1949), état des risques (moins de 6 mois), diagnostics électricité et gaz si l'installation a plus de 15 ans, diagnostic bruit en zone aéroportuaire. Le diagnostic amiante est seulement tenu à disposition (Notaires de France).
3. L'état des lieux d'entrée, selon le modèle type ; le locataire peut le compléter dans les 10 jours.
4. En meublé : l'inventaire du mobilier.
5. En copropriété : les extraits du règlement concernant la jouissance des parties privatives et communes.
6. Le cas échéant, l'acte de cautionnement.

Les quatre pièges à éviter en 2026

1. Les clauses réputées non écrites

L'article 4 de la loi de 1989 dresse une liste limitative de clauses sans effet, sans qu'un juge ait à le constater. Elle compte 22 clauses depuis la loi du 27 juillet 2023 (BailFacile). Parmi les plus fréquentes :

• imposer un assureur choisi par le bailleur ;
• prévoir des amendes ou pénalités en cas d'infraction au bail ou au règlement intérieur ;
• interdire une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
• facturer des frais de dossier ou de gestion en plus des honoraires d'agence réglementés ;
• refuser toute indemnité au locataire pour des travaux de plus de 21 jours (SeLoger).

2. Le dépôt de garantie mal restitué

Le dépôt est restitué dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon. Tout retard coûte au bailleur une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois entamé. Le locataire ne peut pas, de son côté, imputer son dépôt sur ses derniers loyers.

3. Le DPE et la décence énergétique

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est réputé indécent : il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ni d'une reconduction tacite en métropole. Les logements F suivront au 1er janvier 2028, puis les E en 2034 (Hellowatt, AGN Avocats). Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui a fait remonter la classe de nombreux logements chauffés à l'électricité.

Le bail en cours reste valide, mais le locataire peut exiger une mise en conformité. Pour un logement F ou G remis en location, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire.

4. L'encadrement des loyers

Dans quelque 70 communes (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier…), le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié. L'expérimentation devait s'achever le 24 novembre 2026 ; une prolongation de deux ans, soutenue par le gouvernement, est examinée au Sénat en octobre 2026 (Actu-Juridique, Banque des Territoires). À vérifier au moment de signer.

Où trouver un modèle fiable

La source la plus sûre reste le texte officiel : les annexes 1 (vide) et 2 (meublé) du décret n° 2015-587 sur Légifrance, repris sur service-public.fr et par l'ANIL, ainsi que la notice d'information de l'arrêté du 29 mai 2015. Les générateurs en ligne (Locservice, BailFacile, Bailpdf…) sont pratiques, à condition de vérifier qu'ils intègrent les règles 2025-2026 (DPE, encadrement, clauses interdites). Le bail notarié, plus coûteux, apporte une date certaine et la force exécutoire.

Checklist avant signature

• Bon contrat choisi (vide, meublé, étudiant, mobilité, colocation)
• Trame du contrat type 2015 respectée, rubriques toutes remplies
• Surface habitable vérifiée
• Loyer conforme à l'encadrement si la commune est concernée, ancien loyer indiqué
• DPE en cours de validité, classe F ou mieux (E ou mieux pour un bail allant au-delà de 2028)
• Dossier de diagnostics complet et annexé
• Notice d'information jointe
• Aucune clause de l'article 4 (pénalités, frais de dossier, assureur imposé…)
• Dépôt dans les plafonds (0, 1 ou 2 mois selon le contrat)
• État des lieux et, en meublé, inventaire signés

Lire aussi : Bail d'habitation en Belgique : trois Régions, trois régimes · Bail d'habitation au Luxembourg : ce que la réforme de 2024 a changé

Sources

• Seban & Associés — décret n° 2015-587 et champ du bail type
• Locservice — le contrat-type loi ALUR
• SeLoger — faut-il respecter un modèle de bail ?
• Notaires du Grand Paris — loi ALUR et bail
• Notaires de France — diagnostics obligatoires pour la location
• BailFacile — clauses réputées non écrites
• La finance pour tous — bail mobilité
• Hellowatt — interdiction de location DPE F et G
• AGN Avocats — logements classés F
• Actu-Juridique — prolongation de l'encadrement des loyers
• Banque des Territoires — encadrement prolongé de deux ans

Article informatif, ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.