Bail d'habitation en Belgique : trois Régions, trois régimes

Publié le 18 octobre 2026 · 7 min de lecture · Belgique

En Belgique, il n'existe plus un bail d'habitation mais trois : depuis la sixième réforme de l'État (loi spéciale du 6 janvier 2014), chaque Région fixe ses propres règles. Un modèle de bail officiel existe dans chacune, mais il n'est qu'indicatif ; ce qui est obligatoire, c'est l'écrit, l'annexe explicative régionale et l'enregistrement.

Les trois régimes sont entrés en vigueur à quelques mois d'intervalle : Bruxelles le 1er janvier 2018, la Wallonie le 1er septembre 2018 et la Flandre le 1er janvier 2019. Les baux conclus avant ces dates restent soumis à l'ancienne loi fédérale de 1991.

Règle d'or : c'est la situation du logement qui détermine le droit applicable, pas le domicile des parties. Un bailleur luxembourgeois qui loue à Arlon applique le décret wallon.

Wallonie : le décret du 15 mars 2018

Le décret wallon du 15 mars 2018 impose que tout bail soit écrit et mentionne au minimum l'identité des parties, la date de prise de cours, la durée, le type de bail, le loyer et les charges. Le Gouvernement a arrêté un modèle-type à valeur indicative. En revanche, l'annexe explicative propre à chaque type de bail est obligatoirement jointe au contrat.

Le décret a créé trois régimes nouveaux à côté du bail de résidence principale classique (UVCW) :

• le bail de colocation : plusieurs preneurs, un seul bail, et un pacte de colocation signé au plus tard à la signature du bail, dont la date est reprise dans le contrat ;
• le bail étudiant : pour un étudiant régulièrement inscrit, avec des règles propres de durée et de résiliation ;
• le bail glissant : conclu par un organisme d'insertion qui sous-loue à une personne en difficulté, le bail lui étant ensuite transféré.

Durées. Le bail de résidence principale dure en principe 9 ans. Un bail de courte durée (3 ans maximum, prorogeable par écrit dans cette limite) est possible ; au-delà, il est réputé conclu pour 9 ans (SPW Logement). Le locataire d'un bail de 9 ans peut partir à tout moment avec un préavis de 3 mois, moyennant une indemnité dégressive durant les trois premières années.

Garantie locative. Deux mois de loyer maximum sur compte bloqué au nom du preneur ; d'autres formes (garantie bancaire, CPAS) sont prévues par le décret.

Indexation. Possible une fois par an à la date anniversaire, si le bail est écrit et enregistré, sur demande écrite du bailleur et avec trois mois de rétroactivité au maximum. Le gel lié au certificat PEB (2022-2023) est terminé, mais un facteur de correction subsiste pour les baux ayant débuté avant le 1er novembre 2022 dans un logement classé D à G ou sans certificat (Droits Quotidiens).

Bruxelles : le Code bruxellois du Logement

À Bruxelles, le bail est régi par le Code bruxellois du Logement depuis l'ordonnance du 27 juillet 2017. Le Gouvernement a publié six modèles types indicatifs : résidence principale, droit commun, étudiant (résidence principale et droit commun), colocation (résidence principale et droit commun), ainsi qu'une annexe obligatoire au bail de résidence principale (Je m'informe, be.brussels). Les modèles intègrent notamment la classe PEB du logement, avec le certificat en annexe.

La réforme du 1er novembre 2024 (ordonnance du 4 avril 2024) a renforcé la protection des locataires (be.brussels) :

• garantie locative limitée à deux mois de loyer hors charges, quelle que soit sa forme ;
• libération de la garantie dans les deux mois après la sortie, sous peine d'une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard ;
• loyers des baux de moins de 3 ans figés pendant le bail, sauf clause d'indexation ;
• clauses interdisant les animaux de compagnie ou la domiciliation désormais sans effet ;
• modèles types de lettres de résiliation mis à disposition.

Les changements portant sur la conclusion du contrat ne visent que les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. À Bruxelles, la performance énergétique continue de réduire l'indexation via un facteur de correction (Housing Service).

Flandre : le Vlaams Woninghuurdecreet

Le décret flamand du 9 novembre 2018 s'applique aux baux conclus depuis le 1er janvier 2019. Trois différences sautent aux yeux par rapport aux deux autres Régions (Callmepower) :

• garantie locative jusqu'à 3 mois de loyer, contre 2 à Bruxelles et en Wallonie ;
• pas d'annexe papier : le contrat peut simplement renvoyer à la note explicative (« vulgariserende toelichting ») de Wonen in Vlaanderen ;
• EPC obligatoire dans les annonces et remis à la signature, avec des détecteurs de fumée conformes.

Les durées suivent la logique fédérale : 9 ans par défaut, préavis de 3 mois pour le locataire, 6 mois pour le bailleur en cas d'occupation personnelle ou de travaux.

Indexation et EPC. L'indexation suit l'indice santé, une fois par an, avec trois mois de rétroactivité au maximum. Pour les baux ayant débuté avant le 1er octobre 2022 dans un logement à mauvais label EPC, un facteur de correction s'applique toujours. Des règles plus strictes sont annoncées : pas d'indexation pour les labels E et F à partir de 2028, et un label D minimum exigé pour louer à partir de 2030 (Callmepower). À vérifier dans les textes au moment de signer.

Les trois Régions côte à côte

Malgré la régionalisation, la colonne vertébrale reste commune : écrit, enregistrement gratuit dans les deux mois, état des lieux contradictoire, durée de 9 ans par défaut.

Enregistrement. Le bailleur doit faire enregistrer le bail, ses annexes et l'état des lieux dans les deux mois, gratuitement, via MyMinfin ou le bureau de Sécurité juridique. À défaut, il s'expose à une amende ; en Wallonie et à Bruxelles, le locataire d'un bail non enregistré peut aussi partir sans préavis ni indemnité, et l'indexation n'est pas possible (Test Achats).

État des lieux. Obligatoire et contradictoire, établi pendant la période où les lieux sont inoccupés ou durant le premier mois d'occupation. C'est la seule base pour retenir une partie de la garantie à la sortie.

Où trouver un modèle fiable

Les modèles régionaux officiels sont gratuits et à jour : le SPW Logement (logement.wallonie.be) pour la Wallonie, be.brussels pour Bruxelles, Wonen in Vlaanderen pour la Flandre. Ils couvrent les principaux cas, y compris la colocation et le bail étudiant. Les modèles de Test Achats, du SNP ou des plateformes juridiques sont utiles, à condition de vérifier qu'ils correspondent à la bonne Région et intègrent les réformes récentes (Bruxelles 2024 notamment).

Checklist avant signature

• Région du logement identifiée et texte applicable vérifié
• Bon type de bail : 9 ans, courte durée, colocation (avec pacte), étudiant
• Modèle régional utilisé ou clauses vérifiées une à une
• Annexe explicative régionale jointe (Wallonie, Bruxelles)
• Certificat PEB / EPC valide, classe indiquée dans le bail
• Garantie dans le plafond régional (2 ou 3 mois), sur compte bloqué au nom du preneur
• Aucune clause interdisant animaux ou domiciliation (Bruxelles)
• État des lieux contradictoire signé
• Enregistrement prévu dans les deux mois (bail, annexes, état des lieux)
• Détecteurs de fumée et normes de salubrité respectés

Lire aussi : Bail d'habitation au Luxembourg : ce que la réforme de 2024 a changé · Bail d'habitation en France : contrat type, mentions et modèles

Sources

• Wallex — décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
• SPW — brochure « Le bail de résidence principale »
• UVCW — Code wallon de l'Habitation durable, baux d'habitation
• Droits Quotidiens — indexation du loyer en Wallonie
• be.brussels — réforme des baux de novembre 2024
• be.brussels — modèles de bail et annexe
• Je m'informe — textes et modèles bruxellois
• Callmepower — Vlaams Woninghuurdecreet
• Callmepower — huurindexatie en EPC
• Test Achats — contrat de bail et droits du locataire
• Housing Service — augmentation de loyer en 2026

Article informatif, ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.