Indexation du loyer 2026 : le calcul, pas à pas (avec calculateur)
Chaque année, à la date anniversaire du bail, le bailleur peut adapter le loyer au coût de la vie. C'est un droit, pas une obligation, et il ne s'applique jamais tout seul. En 2026, deux nouveautés compliquent le calcul de l'indexation du loyer : l'indice santé a changé de base au 1er janvier, et certains logements mal classés au PEB traînent encore les effets du gel de 2022-2023. Voici la méthode, un exemple chiffré et un calculateur qui fait le travail pour vous.
Calculateur d'indexation (Wallonie)
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| Question | Réponse courte |
|---|---|
| Quelle formule ? | Loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ |
| Quel indice ? | L'indice santé publié par Statbel (pas l'inflation « classique ») |
| Quand ? | Une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée dans les lieux |
| Automatique ? | Non : demande écrite obligatoire |
| Rétroactif ? | 3 mois maximum |
| Le PEB compte-t-il ? | Seulement pour certains baux entrés en vigueur avant le 1er novembre 2022 |
La formule légale de l'indexation du loyer
Le nouveau loyer se calcule ainsi :
nouveau loyer = loyer de base × nouvel indice santé ÷ indice santé de départ
- Le loyer de base est celui écrit dans le contrat, hors charges. On repart toujours de ce montant, jamais du loyer déjà indexé l'an dernier.
- L'indice de départ est l'indice santé du mois qui précède la signature du bail.
- Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède la date anniversaire de l'entrée dans le logement.
Les charges ne sont pas concernées : provisions et forfaits suivent leurs propres règles.
Qu'est-ce que l'indice santé ?
L'indice santé est l'indice des prix à la consommation dont on a retiré le tabac, l'alcool, l'essence et le diesel. Statbel le publie à la fin de chaque mois. C'est le seul indice autorisé pour indexer un bail d'habitation.
Attention au changement de base. Depuis janvier 2026, Statbel publie l'indice dans une nouvelle base (2025 = 100). Les deux chiffres d'un calcul doivent être dans la même base. Pour un bail signé avant 2026, on prend les deux indices dans l'ancienne base (2013 = 100), que Statbel continue de publier. Pour un bail signé depuis janvier 2026, on prend la base 2025. Mélanger les deux donne un loyer faux d'environ 35 %, une erreur qui saute aux yeux du locataire.
En septembre 2026, l'indice santé vaut 140,67 en base 2013 et 103,76 en base 2025, soit une hausse de 4 % sur un an.
Exemple : une chambre en colocation à Arlon
- Bail signé le 3 octobre 2024, entrée le 15 octobre 2024.
- Loyer de base : 650 € hors charges.
- Indice de départ (septembre 2024, base 2013) : 132,41.
- Nouvel indice pour l'anniversaire du 15 octobre 2026 (septembre 2026, base 2013) : 140,67.
Nouveau loyer = 650 × 140,67 ÷ 132,41 = 690,55 €, soit 40,55 € de plus par mois.
Remarquez que le calcul part de 650 € et de l'indice de 2024, même si le loyer a déjà été indexé en octobre 2025.
Les conditions pour indexer en Wallonie
Avant de calculer, vérifiez quatre points :
- Le bail est écrit. Un bail oral ne peut pas être indexé (sauf rares exceptions anciennes).
- Le bail n'interdit pas l'indexation.
- Le bail est enregistré. Sans enregistrement, pas d'indexation possible.
- Vous faites la demande par écrit. Un recommandé ou un courriel avec accusé de lecture vous donne une preuve de date.
Rétroactivité : trois mois, pas plus
Une indexation oubliée ne se rattrape que sur les trois mois qui précèdent votre demande. Si votre anniversaire de bail était en mars et que vous écrivez en octobre, les mois de mars à juin sont perdus.
En revanche, rien n'est perdu pour l'avenir : la formule repart toujours de l'indice de départ. L'année suivante, vous indexez sur toute l'évolution depuis la signature.
Le cas des logements PEB D à G (baux antérieurs au 1er novembre 2022)
Entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, la Wallonie a limité l'indexation selon le certificat PEB : 75 % pour un PEB D, 50 % pour un PEB E, rien du tout pour F, G ou en l'absence de certificat.
Pour les baux entrés en vigueur depuis le 1er novembre 2022, ce n'est plus qu'un souvenir : le PEB ne change rien au calcul.
Pour les baux entrés en vigueur avant cette date dans un logement classé D à G (ou sans certificat), l'effet est permanent. On ne repart plus du loyer du contrat, mais du loyer adapté lors de l'anniversaire de 2022-2023, avec l'indice du mois précédant cet anniversaire. Le manque à gagner de cette année-là ne se récupère pas. Le calculateur ci-dessus gère ce cas : indiquez votre PEB et le loyer appliqué après l'anniversaire 2022-2023.
Y a-t-il un loyer maximum en Wallonie ?
Non, il n'existe pas de plafond légal de loyer en Wallonie à la signature d'un nouveau bail. Une fois le bail signé, en revanche, le loyer maximum que vous pouvez réclamer est celui que donne la formule d'indexation : demander davantage n'est pas permis, demander moins l'est toujours.
Une seule autre voie permet de modifier le loyer en cours de bail : la révision, à des moments précis de chaque période de trois ans, si la valeur locative a nettement évolué ou si des travaux importants ont été faits. Elle suppose un accord du locataire ou une décision du juge de paix. La Wallonie publie aussi une grille indicative des loyers, utile pour se situer, mais elle n'est pas contraignante.
En colocation : une indexation par bail
Si chaque colocataire a son propre bail, chaque bail a sa date de signature, son indice de départ et sa date anniversaire. Dans une maison de six chambres, cela fait six calculs et six courriers par an, à des mois différents. Avec un bail de colocation unique, le calcul porte sur le loyer total et un seul courrier vise tous les colocataires.
C'est exactement le genre de tâche qui s'oublie, et chaque mois oublié au-delà de trois est perdu.
Bruxelles, Flandre : attention, les règles diffèrent
La formule est la même partout en Belgique, mais Bruxelles et la Flandre appliquent encore un facteur de correction lié à la performance énergétique pour certains baux. Cet article et le calculateur couvrent uniquement la Wallonie. Pour le reste du bail, Région par Région : le bail d'habitation en Belgique.
Questions fréquentes
L'indexation du loyer est-elle obligatoire ?
Non. C'est un droit du bailleur, qui doit la demander par écrit. Il peut y renoncer en tout ou en partie.
Quel indice utiliser pour indexer un loyer en 2026 ?
L'indice santé de Statbel, dans la même base pour les deux chiffres : base 2013 pour un bail signé avant 2026, base 2025 pour un bail signé depuis.
Quel mois d'indice prendre ?
Le mois qui précède la signature pour l'indice de départ, le mois qui précède l'anniversaire de l'entrée dans les lieux pour le nouvel indice.
Peut-on indexer un bail non enregistré ?
Non, pas en Wallonie.
Combien de mois peut-on réclamer en retard ?
Trois mois maximum avant la demande écrite.
Le locataire peut-il refuser l'indexation ?
Pas si elle est correctement calculée et que les conditions sont remplies. En cas de désaccord, la Commission paritaire locative ou le juge de paix tranche.
Quel est le loyer maximum après indexation ?
Le résultat de la formule légale. Le bailleur ne peut pas réclamer plus.
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Créer mon compteVoir aussi : les outils du bailleur de colocation · les trames de bail.